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  • 案例名称: 土地一级开发及其形式
  • 案例编号:
  • 上架时间: 发布时间:2021-11-30 22:44:27 来源:leyu乐鱼全站app苹果下载

  土地一级开发,是指由政府或其授权托付的企业,对必定区域范围内的城市国有土地(毛地)或村庄集体土地(生地)进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿,并进行恰当的市政配套设备建造,使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的进程。土地一级开发的形式,对房地产出资者获取土地运用权的途径和价格有严重影响。土地一级开发的形式蜚短流长:

  组成“政府土地开展公司”,该公司具有政府布景和政府典礼的特别功能,为非营利性公营事业安排。公司首要由政府各相关部分抽调首要领导和办理人员组成公司的中心,由政府供给土地开发发动资金和融资担保(可发行土地开发债券),一致征地、一致开发。

  1.将开发的熟地以本钱价(含办理费用)交土地办理部分,再由土地办理部分安排以投标、拍卖或协议方法出让,这是我国香港特区政府土地开展公司的运作形式,其长处是政府简单操控土地价格,有利于完成政府经过地价调控房地产商场的方针。

  2.政府或人大授权,由土地开展公司代行政府功能,将开发成的熟地直接出让,如北京经济技术开发区、北京上地信息工业基地就采用了这种形式,较合适高新技术开发区或工业园区的土地开发。

  3。城市土地办理部分直接以熟地价格向出资者出让国有土地运用权,政府经过其所属的土地开展公司担任在合同规定的期限^,将已出让的待开发土地开发为熟地,交出资者运用。出资者在地开发进程中分期交纳地价款。政府收取地价的必定份额,专项用于项目用地范围内大市政条件的改进;余款由政府土地开展公司统筹运用,首要用于付出土地开发本钱。上海市房子土地办理局在土地出让进程中遍及采用了这种形式。

  (二)以民间为主,政府辅佐支撑的形式了:,组成土地开展股份有限责任公司,该公司的发动资金由各级政府出资、开发区域所在单位出资、发行土地债券吸收社会出资等方法筹集。政府可将必定范围内的待开发土地一次出让给该公司,土地出让金可作为政府出资,在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后,再向其他出资者转让,获取土地开发收益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发形式,但此形式下土地开发者出于利益的唆使,或许会尽量举高土地转让价格,使政府不易操控地价。

  进行土地一级开发常用的操作程序是:①作出开发区域的近期、中期和长时间开展计划;②对开发区域范围内的土地利用情况进行具体查询,把握可开发土地资源现状的数量、质量和散布;③拟定开发区域开展的操控性规划和具体规划;④按掉包的优先次序挑选发动开发地块或区域;⑤由土地办理部分帮忙处理土地出让(或划拨)手续;⑥拟定拆迁安顿补偿计划,并取得政府主管部分同意;⑦进行现场土地开发作业,到达相应的建造条件;⑧核算土地开发本钱、掉包土地价格,进行熟地转让(或出让)。

  为了操控土地价格,进步用地企业或居民的承受能力,一起满意土地开展公司出资收益的要求,政府对土地一级开发常常采纳的对策是:

  1.政府充沛授权,尤其是对有用处理土地开发作业中、拆迁安顿进程中或许呈现的问题。例如,拆迁计划拟定后,为确保土地开发的收支要求,公司有权“先履行,后打官司”。如我国香港土地开展公司具有与香港土地审裁决相同的土地拆迁安顿终究裁决权。

  2.充沛利用多种协作方法筹集土地开发资金。应答应原土地运用者以毛地或生地的征。地拆迁安顿补偿金额交换土地开展公司的股权,也应答应原土地运用者以毛地或生地交换熟地再自行开发建造,以下降土地开展公司的财政压力。

  3.土地开展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发。这样做的意图是表现公平竞争准则,使土地开展公司将首要精力和财力用于土地开发作业。

  4.为下降土地开发本钱,由土地开展公司享用开发区域内土地开发带来的土地增值利益,关于开发区范围内的土地实施土地预征。

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