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  • 案例名称: 独家|2017年房地产企业土地开发与布局特征剖析
  • 案例编号:
  • 上架时间: 发布时间:2021-12-22 11:35:01 来源:leyu乐鱼全站app苹果下载

  2017年全国成交量最大的24家房企如下图所示,成交量前三甲碧桂园、恒大和保利分别为6145.3、3773.0、1865.7万平方米,紧随其后的有万科、中海、绿洲。

  成交楼面均价前三甲招商蛇口、中海和龙湖分别为11752、11066、10027元/平方米。

  全体而言,布局在三四线抢手城市的房企,溢价率较高;而布局在一二线和周边抢手三线城市的房企,楼面成交价较高。

  本文考虑的房地产企业为2017年销售额排名TOP40的房地产企业,具体状况如下:

  从成交量来看,一线城市的成交规划建筑面积同比增加42.0%,远低于全国一线%,低于全国二线%,是全国三四线年全国首要的房地产企业将布局要点放在了三四线城市,其次是二线城市。

  从成交价格来看,一二线城市成交楼面价同比跌落,而三四线%,三四线城市的溢价率也最高,达67.3%,土地成交契合量价齐升的规则。房地产商场经过2016年的快速增加后,抢手一二线城市的土拍方针相继出台,土地商场受到了严厉的操控,所以2017年,三四线成为闻名房地产企业要点布局的城市,然后推升量价齐升。

  TOP40房地产企业各城市群的土地成交状况如下图所示,从成交量来看,珠三角城市群和成渝城市群与上一年适当,长三角城市群和京津冀城市群略有增加,同比分别为11.9%和18.5%,长江中游城市群同比增加高达57.8%,而长江中游城市群全体同比增加仅为5.4%。

  从价格来看,京津冀城市群同比增加超一倍,其次是成渝城市群,长三角城市群和长江中游城市群同比跌落超三成,而溢价率以长江中游城市群为最高,达66.7%,其次是长三角城市群和珠三角城市群。

  从城市群的视点来看,长江中游城市群是闻名房地产企业要点布局的区域,也是土拍方针较为宽松的区域。

  TOP40房地产企业各危险等级的土地成交状况如下表所示,成交楼面价随城市危险增大而下降,而溢价率以危险最高的D和E等级为最高,分别为88.8%和57.4%,阐明成交楼面价较低的三四线城市危险最高,溢价率也最高。

  依据全国地级以上330多个城市的房地产归纳危险剖析评级成果和TOP10房地产企业2017年所在城市的拿地规划,核算房地产企业的布局危险系数,系数越大,城市布局危险越大,成果如下表所示。

  布局危险最高的企业有中国奥园、新城控股和荣盛开展等,这些企业多散布在城市危险评级较高的城市,如荣盛开展多布局在廊坊、张家口、承德等京津冀周边的三四线城市。

  LBI指数意义为土地商场泡沫指数,经过出让地块的实在地价与均衡商场地价的误差程度来反映出让地块地价泡沫指数,依据泡沫巨细可将LBI值分为8个泡沫分档,如下图所示:

  TOP40房地产企业各泡沫分档的土地成交状况如下表所示,成交楼面价以0%~30%泡沫可控分档最高,其次是30%~70%泡沫较小分档,阐明这两个区段的地块多坐落抢手一二线城市,溢价率与泡沫分档成正比,契合土地泡沫内在。

  依据中估联数据LBI指数掩盖的24个城市的地块LBI值和其间TOP10房地产企业的地块成交状况,核算房地产企业的开发危险度,危险度越高,开发危险就越高,成果如下表所示。

  开发危险度最高的企业有鲁能集团、中南置地和蓝光开展,如中南置地所获地块的LBI值多大于70%泡沫较大分档。

  城市布局危险反映了企业长时间的微观的开展规划,而项目开发危险反映了企业中短期的微观的行为特征。依据长时间和中短期危险特征的判别,结合房地产企业危险评级、城市等级、城市群和LBI结构的散布特色,能够将房地产企业分为五类,分别为归纳稳健型、归纳急进型、归纳保存型、开发急进型、布局急进型。

  此类企业特征为布局危险低,规划大,多分散布局在二线城市,开发危险较低,虽在一二线城市拿地,但地价本钱操控较好。因为房地产抢手二线城市,方针调控不断晋级,此类企业需注意这类城市的危险水平。

  此类企业特征为布局危险和开发危险都较高,多散布在城市群中心城市的周边抢手三四线城市,此类企业受中心城市相关方针影响大,本身城市的房价支撑才能往往弱于其实践的价格水平,需注意抢手三四线城市的危险水平。

  此类企业特征为布局危险中等,规划小,多会集散布在一二线某些城市,开发危险较低,偏好中高地价的地块,土地开发风格单一,较为保存地会集在自己拿手的城市和地块开发。因为房地产企业赢利率全体下滑,许多大型企业纷繁考虑多元化运营形式,主张此类企业进步全体土地运营才能,加强多元化拿地战略。

  此类企业特征为开发危险高,以高地价为主,布局危险低,会集在抢手城市,靠高地价高附加值和强壮的资源整合才能构成自己区域的优势位置。近两年,土拍方针调控力度不断加强,要想在高地价地块中获取高额赢利将不再简单,主张此类企业拓宽城市布局,平衡开发危险,加强高地价地块的盈余水平。

  此类企业特征为城市布局危险高,要点在三四线布局,开发危险低,地价低本钱低,靠快速拿地和快速开发周转构成散布广、规划大的优势。因为全国房地产全体热度在下降,虽然三四线城市开展迅速,但未来三四线城市恐难以支撑如此大规划的扩张,主张此类企业操控三四线城市力度,精耕细作,进步地块盈余水平。

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