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房地产那么赚钱恒大和阳光100却相继出现债务违约?钱去哪了?

作者:leyu乐鱼全站app苹果下载来源:leyu乐鱼全站app苹果下载 浏览次数:61 发布时间:2022-06-27 02:29:28

  最近一段时间各大房企都面临了不同程度的债务压力,甚至有些房企扛不住压力而出现债务违约的。

  前几天恒大就发布公告,无力承担2.6亿美元到期债务的担保责任;到了12月8日,阳光100中国控股有限公司也发布公告称,一笔本息约1.79亿美元的10.5%优先美元票据于12月5日到期,但该公司因流动性问题无法偿还本金和应计但未付的利息发生违约。

  这已经不是阳光100第1次违约,今年8月份的时候,阳光100一笔2亿美元的债券也发生过兑付违约。

  不论是恒大还是阳光100,他们都是国内比较大的开发商,平时销售额度非常庞大,像恒大一年的销售就达到几千亿,利润也达到几百亿,为什么连2.6亿美元的债务都还不起呢?

  看到这些很多人都挺纳闷的,地产公司平时都是财大气粗,地产行业也是整个社会当中最赚钱的行业之一,比如富豪榜上有很多人就是从事地产开发的,可为什么最近一段时间却出现债务还不起,他们的钱到底都到哪里去了呢?

  实际上房地产开发商表面看起来衣光亮丽,但实际上都是靠杠杆开发支撑起来的,房地产行业最典型的一个特点就是高负债,高周转。

  在房地产整体行业比较景气的背景之下,在融资环境比较乐观的情况下,房地产开发商这一套还能够玩得通,但是一旦房地产行业下行了,融资渠道又被堵上了,他们就随时可能出现债务风险。

  大家别看房地产企业平时很豪气,但是实际上大多数房地产企业负债率都非常高,光靠短期的经营利润根本没法偿还这些债务,只能通过不断的融资来实现债务的延续。

  只是最近两年时间我国加大对房地产行业的管控力度,融资已经没有以前那么容易了,特别是在三道红线压力之下,很多企业融资渠道越来越小,这时候只能依靠自身的造血来偿还债务,如果自身的资金回笼不乐观,就会面临很大的压力。

  表面看房地产公司每年都可以回笼很大资金,但这些资金其实很快就会花出去的。

  地产公司平时在运营当中也会面临各种费用,比如员工费用,包括员工的工资,奖金,福利待遇,社保等等,这里面光是各大地产公司高管,每年就支付不少的钱,因为有些人一年的薪酬就达到几千万甚至上亿。

  除了员工各项开支之外,包括企业的办公成本、税费成本、打点成本等等都是不小的开支。

  对于开发商来说最核心的资源之一就是土地,过去十几年我国楼市行情火爆,很多开发商都积极拿地,有些开发商土地储备就达到几百万甚至几千万平米,这些都需要耗费大量的资金。

  比如截止2021年上半年,恒大总共储备了778个项目,总规划建筑面积2.14亿平米,这里面土地价值就达到4,500亿以上,如果这些土地全部建成房子卖出去,理论上价值大概达到1.5万亿左右。

  开发最核心的业务就是盖楼,然后把它卖出去,所以用在项目的各项资金也是非常多的。

  大家不要小看一个项目,其实各项支出可不小,从前期的土地到后期的宣传,每一个都要花各种费用。

  一个楼盘从始至终需要花的钱,包括但不局限于土地成本、勘察设计成本、三通一平成本、基础设施建设成本、建筑安装工程成本、公共配套设施建设成本、开发间接成本、管理费用(包括管理人员工资,工会经费,业务接待费,职工教育经费,劳动保险费,待业保险费,董事会费,咨询费,审计费,诉讼费等等)、财务费用,销售费用(广告宣传、代理佣金等等)。

  目前绝大多数开发商都是杠杆开发,自己只需要有30%左右的资金就可以通过向银行或者信托等其他金融机构借贷款开发项目。

  所以目前各大开发商的负债率是非常高的,大多数开发商的整体资产负债率都达到80%以上,个别企业甚至达到100%以上。

  这些债务都有固定的偿还期限,到期之后就必须连本带息偿还出去,所以开发商每年用于偿还债务上的钱可不是一笔小数目。

  最近几年时间,各大开发商都在积极进行业务调整,除了房地产主业之外,很多开发商还把业务拓展到其他领域。

  比如恒大除了地产业务之外,还涉及金融、汽车,健康,矿泉水,粮油,畜牧等很多产业,而且每进入一个产业,他们的投资力度都非常大,有可能达到几十甚至几百亿,比如恒大汽车从成立至今烧的钱已经达到400亿以上。

  开发商分红有两种方式,一种是没有上市的开发商分红,只要按照各大股东的股份进行分配;如果上市了,要按照每10股份多少钱进行分配,像恒大过去几年时间一直都在分红,即便债务非常高,仍然坚持分红,这些分红每年都是几十亿甚至上百亿。

  这些分红落到个人手里之后就跟开发商本身就没有关系了,因为个人跟企业财务是独立的,哪怕企业破产了跟个人都没有关系。

  总之、开发商需要花钱的地方非常多,更关键的是开发商手头上的钱很多都是借别人的,并不是他们自己的钱,既然是借别人的钱,那到期之后你就必须偿还。

  偿还这些债务有两种方式,一种是依靠自己的经营利润去偿还,还有一种是通过外部借贷,比如发行企业债或者向银行贷款、发行理财产品等融资。

  一旦融资的渠道受限了,没法从外部融资就有可能导致资金链断裂,到时就很容易出现债务违约,甚至连几亿元都还不上。

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